قیمت ِ نسبی ِ زمین ِ مناسب برای مسکن در اکثر ِ مناطق شهری ایران بالاست. منظور از قمیت زمین، قیمت ِ خانه منهای هزینهی ساختمان ِ ساختهشده روی ِ زمین است و منظور از قمیت ِ نسبی ِ زمین، قیمت ِ زمین به نسبت ِ درامد ِ خانوارهای ایرانی است. تبعات ِ چنین قیمت گذاری ِ غیر ِ معقولی سالهاست که گریبانگیر ِ خانوادههای ایرانی است. دلیل ِ قیمت ِ نامعقول و بالای زمین البته عرضهی محدود و دولتی زمین است. در ایران مالکیت ِ زمینهای اطراف ِ شهرها و نیز تغییر ِ کاربری آنها در اختیار ِ حاکمیت است.
چرا عرضهی زمین ِ مسکونی در ایران همواره کمتر از تقاضای آن است؟ جواب را باید در پدیدهی زمینخواری و فساد ِ دولتی جستجو کرد. ابتدا نگاهی به مسالهی زمین در امریکا میکنیم. در امریکا تقریبا تمام ِ زمینهای کشور در تعلق ِ بخش خصوصی است به جز پارکهای حفاظت شدهی ملی و ایالتی و ساختمانهای دولتی. مناطق ِ مسکونی و کیلومترها زمینهای ِ اطراف مالک ِ خصوصی دارد.
هرگاه تقاضای زمین به دلیل ِ افزایش ِ جمعیت و یا مهاجرت بالا میرود و یا شهرداریها ساخت ِ بلندمرتبهسازی را محدود میکنند و یا به هر دلیل ِ دیگر قیمت ِ زمین شهری بالا میرود، مکانیزم ِ قیمت در بازار ِ زمین دست به کار میشود و عرضه و ساخت ِ وسیع ِ زمینهای ِ اطراف شروع میشود و قیمت ِ زمین و مسکن به محدودهی قابل ِ خرید ِ مردم عادی باز میگردد. هرچند قیمت ِ مسکن در مراکز ِ شهرهای بزرگ امریکا گاهی از روند طبیعی خارج میشود (درست مثل ِ بازار ِ سهام اما با دامنهی تغییرات ِ کمتر) اما به زودی توسط ِ بازار اصلاح میشود و به روند ِ عادی باز میگردد.
هرگاه تقاضای زمین به دلیل ِ افزایش ِ جمعیت و یا مهاجرت بالا میرود و یا شهرداریها ساخت ِ بلندمرتبهسازی را محدود میکنند و یا به هر دلیل ِ دیگر قیمت ِ زمین شهری بالا میرود، مکانیزم ِ قیمت در بازار ِ زمین دست به کار میشود و عرضه و ساخت ِ وسیع ِ زمینهای ِ اطراف شروع میشود و قیمت ِ زمین و مسکن به محدودهی قابل ِ خرید ِ مردم عادی باز میگردد. هرچند قیمت ِ مسکن در مراکز ِ شهرهای بزرگ امریکا گاهی از روند طبیعی خارج میشود (درست مثل ِ بازار ِ سهام اما با دامنهی تغییرات ِ کمتر) اما به زودی توسط ِ بازار اصلاح میشود و به روند ِ عادی باز میگردد.
اما چرا حکومت ِ ایران علاقهای به فروش ِ زمینهای دولتی و شبه دولتی ندارد؟ دلیل ِ اصلی را باید در پدیدهی زمینخواری و کنترل ِ سیاسی و اقتصادی جامعه جستجو کرد. تفکیک ِ زمینها، فروش ِ زمین و صدور ِ کاربری از مهمترین ابزارهای ِ بسط ِ حاکمیت ِ سیاسی و اقتصادی در ایران است.
بالابودن ِ قیمت ِ زمین در فایدهی حاکیمت است. عملا بخش ِ مهمی از ثروت ِ جامعه از طریق ِ کنترل ِ زمین بین مردم و البته "مقربان" تقسیم میشود. در نظر بگیرید که بعد از بالا رفتن بسیار زیاد ِ قیمت ِ زمین به دلیل ِ عدم ِ عرضهی آن، سروصدای طیفهای وسیعی از جامعه بلند شود که خبر از بالا بودن هزینههای زندگی میدهد. دولت به صورت محدود و قطره چکانی قطعهی بزرگی از زمین را انتخاب میکند و آنرا بین خواص مثلا بسیجیان، روحانیان، سپاهیان و نیز بخشی از طیفهای پرسروصدا--از دید دولت--مثل معلمان و کارمندان و ... تقسیم میکند البته به قیمتی زیر ِ قیمت ِ فعلی ِ بازار ولی بسیار بالاتر از قیمت ِ واقعی و بدون کنترل ِ دولتی.
به مدد ِ همین سیاست ِ ساده توانسته است هم طیفهای آسیبپذیر ِ جامعه را خاموش کند و هم به حاکمیت ِ سیاسی ِ خود و سود رساندن به خواص ادامه دهد. به گونهای میتون گفت که با پول ِ خود ِ مردم، ثروت را به دلخواه ِ خود بین طبقات ِ جامعه تقسیم کند. البته در این میان، نزدیکان و مقربان بیش از همه سود میکنند و مردم شاهد ِ ثروتمند شدن آنها در قالب ِ پدیدهی زمینخواری هستند. ادامهی حیات ِ بسیاری از نهادهای دولتی و طرفدار ِ حاکمیت هم تا حدی به همین بذل و بخششها متکی است. عجیب نیست که زمینخواری بیش از هر طیفی در بین نهادهای مذهبی-نظامی-سیاسی رواج دارد و تعجب نکنید چرا وقتی برادر ِ شما زمینی حاشیهای را میخرد قیمتش بالا نمیرود و وقتی پسر ِ امام ِ جمعه میخرد قیمتش صدبرابر میشود.
بالابودن ِ قیمت ِ زمین در فایدهی حاکیمت است. عملا بخش ِ مهمی از ثروت ِ جامعه از طریق ِ کنترل ِ زمین بین مردم و البته "مقربان" تقسیم میشود. در نظر بگیرید که بعد از بالا رفتن بسیار زیاد ِ قیمت ِ زمین به دلیل ِ عدم ِ عرضهی آن، سروصدای طیفهای وسیعی از جامعه بلند شود که خبر از بالا بودن هزینههای زندگی میدهد. دولت به صورت محدود و قطره چکانی قطعهی بزرگی از زمین را انتخاب میکند و آنرا بین خواص مثلا بسیجیان، روحانیان، سپاهیان و نیز بخشی از طیفهای پرسروصدا--از دید دولت--مثل معلمان و کارمندان و ... تقسیم میکند البته به قیمتی زیر ِ قیمت ِ فعلی ِ بازار ولی بسیار بالاتر از قیمت ِ واقعی و بدون کنترل ِ دولتی.
به مدد ِ همین سیاست ِ ساده توانسته است هم طیفهای آسیبپذیر ِ جامعه را خاموش کند و هم به حاکمیت ِ سیاسی ِ خود و سود رساندن به خواص ادامه دهد. به گونهای میتون گفت که با پول ِ خود ِ مردم، ثروت را به دلخواه ِ خود بین طبقات ِ جامعه تقسیم کند. البته در این میان، نزدیکان و مقربان بیش از همه سود میکنند و مردم شاهد ِ ثروتمند شدن آنها در قالب ِ پدیدهی زمینخواری هستند. ادامهی حیات ِ بسیاری از نهادهای دولتی و طرفدار ِ حاکمیت هم تا حدی به همین بذل و بخششها متکی است. عجیب نیست که زمینخواری بیش از هر طیفی در بین نهادهای مذهبی-نظامی-سیاسی رواج دارد و تعجب نکنید چرا وقتی برادر ِ شما زمینی حاشیهای را میخرد قیمتش بالا نمیرود و وقتی پسر ِ امام ِ جمعه میخرد قیمتش صدبرابر میشود.
خارج کردن ِ مالکیت ِ زمین از دست دولت و نهادهای دولتی یک حلقهی مهم از حل ِ مشکل مسکن است اما بخش ِ دیگر مربوط به مجوزهای شهری است. دولت با در اختیار داشتن مجوزهای ساخت و تغییر اراضی (مثلا از کشاورزی به مسکن یا صنعتی) میتواند محدودیت ِ جدی اعمال کند و عملا عرضهی زمین و مسکن را در اختیار نگه دارد. قانونهای بیش از حد محدودکننده عامل ِ مهمی در جلوگیری از توسعه و رشد و رفاه هستند و داشتن ِ محدودهای از قوانین ِ شهری برای ساخت و ساز ضروری به نظر میرسد. برای حل ِ مزاحمت ِ قوانین ِ دستوپاگیر و ناکارا که به دلیل ِ اغراض ِ سیاسی و یا مطامع ِ اقتصادی ِ "محافل ِ قدرت" و یا به دلیل ِ نادانی ِ قانونگذاران به وجود می آید، راههایی برای حل ِ آن وجود دارد که میتوان آنها را مکانیزمهای فروش ِ قانون ِ بد (یا دور زدن آن) نامید از جمله
- رقابت ِ نهادهای قانونی: نظارت ِ نهایی و صدور ِ مجوزهای ساختوساز در امریکا عمدتا در اختیار ِ شوراهای شهری/روستایی (میونیسیپالها) است. بیش از هشتاد هزار نهاد ِ این چنینی در امریکا وجود دارد. حتا شهرهای بزرگ و ابرشهرها دارای چندین نهاد ِ مستقل اینچنینی هستند که کار اجرایی و واگذاری مجوزها را بر عهده دارد. اگر بخش ِ شرقی شیکاگو اجازه ساخت ندهد و قوانین ِ زائد داشته باشد، بخش ِ غربی یا جنوبغربی یا شمالشرقی به منظور ِ کسب ِ مالیات ِ زمین ِ بالاتر این کار را میکنند و مشکل ِ مسکن ِ شیکاگو حل میشود
- دفاع از مالکیت ِ خصوصی و نظارت بر فساد ِ اداری: دادگاههای امریکا و در راس آنها دادگاههای ایالتی و دادگاه ِ ملی در صورت ِ شکایت ِ مالک ِ خصوصی از دستوپاگیر بودن و یا هزینهزا بودن ِ قانون، به موضوع رسیدگی میکنند. چندین مورد تاریخی وجود داشته که حتا اگر قانون برای دفاع از مثلا محیط زیست محدودیتهای جدی اعمال کرده باشد، شهرداری باید هزینه و خسارت ِ وارده به مالک ِ خصوصی را جبران کند. به گونهای میتوان گفت که تقریبا امریکا در مالکیت ِ اشخاص و شرکتهای خصوصی است و دفاع از مالکیت ِ خصوصی و جبران ِ خسارات وارد بر آنها به دلیل ِ محدودیتهای قانونی از وظایف ِ دادگاههاست. گذشته از این، وجود ِ شفافیت ِ بالا و آزادی گستردهی بیان و رسانههای آزاد، امکان ِ فساد ِ قانونگذاران را کم کرده است.
- فساد و رشوه: در صورت ِ عدم ِ وجود مکانیزمهای صحیح (مثل دو مورد بالا)، فساد و فروش ِ قانون یکی از مکانیزمهای اصلی ِ حل ِ مشکل است. باید توجه داشت اگرچه فساد ِ اداری و رشوه نشانهی بیماری در جامعه است اما تنها یک نشانه است مثل تب و یا دیگر نشانههای بروز ِ بیماری برای بیمار. در عین ِ حال باید توجه داشت که این عوارض ِ بیماری، نشان از فعال شدن ِ بدن برای حل ِ مشکل اصلی (بیماری) است. مبارزه با فساد و رشوه بدون جمعکردن ِ دستوپای دولت یا گسترش ِ شفافیت در حکم ِ مبارزه با نشانههای بیماری است که منجر به وخیمتر شدن ِ اوضاع میشود. اگر ارادهی قویی برای فروش ِ گستردهی املاک ِ در اختیار ِ دولت، یا برنامهی ایجاد ِ رقابت بین نهادهای قانونگذار (مثلا تقسیم ِ تهران ِ بزرگ به ده یا صد منطقهی مستقل از لحاظ ِ شهرسازی) و یا عزم ِ گسترش ِ شفافیت و آزادی بیان وجود نداشته باشد، پذیرفتن ِ فساد ِ اداری و رشوه بهتر از مبارزه با آن است چرا که این فساد و رشوه، راهحلی برای حل ِ مشکل است که البته نه عادلانه است و نه کارا اما از نبود ِ آن بهتر است.
نکتهی دیگر این است که ممکن است پرسیده شود اگر قیمت ِ زمین در شهرها و حاشیهی آنها کنترل میشود چرا مردم نمیروند در دهات ِ دور و در بیابانهای اطراف خانه بسازند؟ مگر مکانیزم ِ بازار چنین حکم نمیکند؟ نخیر. توسعه و رشد و شهرنشینی یک فرایند ِ متکی به جمعیت است. آدمها از زندگی کردن در کنار ِ هم، رفع ِ نیاز ِ یکدیگر، تقسیم ِ کار و از سینرجی (همافزایی) ناشی از جمعیت است که ارزشافزوده ایجاد میکنند. شروع کردن ِ یک شهر و سامانهی شهری جدید در جایی کاملا دور از مراکز ِ اصلی مثل عقبکشیدن ِ ساعت به ابتدای زمانی است که تازه تهران و اصفهان و تبریز قرار بود شهر شود. شهرنشینی مزیت ِ بزرگی برای شهرنشینان دارد. توسعه و شهرنشینی و تمدن عموما از درون و حاشیهی شهرها و مراکز ِ جمعیتی گسترش مییابد.
اخیرا طرحی در داخل ِ دولت ایران در دست ِ بررسی برای اجرا بود به نام ِ باغ-شهرها که در سطح ِ بسیار وسیعی، زمینهای اطراف ِ شهرها را با "کاربری خانه سازی و مسکن" برای فروش به عموم ِ مردم عرضه کنند (مثلا در قالب ِ مزایدهی عمومی) که با مخالفت ِ آشکار و مستقیم ِ رهبر ایران به بهانهی مسالهی محیط زیست ناکام ماند. قابل توجه است که رهبر ِ ایران کمتر در موضوعات ِ اقتصادی و محیط زیستی دخالت میکنند که خود شایبهی سیاسی بودن این اقدام ِ اخیر را آشکار میکند اما اینبار نه با پیغام و پسغام بلکه به شکل سخنرانی ِ مستقیم واکنش نشان داد. احمدی نژاد از عزم ِ دولت برای انجام اینکار سخن گفته است.
این بازی قدرت و ثروت برای من اهمیتش تنها در آن است که فائق آمدن ِ دولت بر نظر ِ رهبری یکی از رانتهای اصلی ِ زیرنظر ِ حاکمیت را از بین میبرد و همچنین مشکل ِ قیمت ِ بالای زمین و مسکن را تا حد ِ زیادی کم میکند. امیدوارم این نوشته دلیل ِ اهمیت ِ این طرح و دلیل ِ مخالفت ِ رهبری را نشان داده باشد. توجه داشته باشید که چون احمدی نژاد و دارودستهاش هنوز از رانت ِ زمین و املاک بهرهی چندانی نمیبرند، این حربهی فروش ِ وسیع ِ زمینها بازی ِ تمام-برد برای احمدینژاد است (و البته اینبار برای مردم هم). هم محبوبیت ِ احمدینژاد را بالا میبرد که سخت در پی ِ آن است و هم قدرت ِ رهبری و نیروهای سنتی را کم و کمتر میکند. امیدوارم زمینها واگذار شوند و بخش ِ مهمی از ثروت ِ جامعه به جامعه و به دامان ِ مکانیسم ِ بازار بازگردد هرچند تجربهی تاریخ ِ سیاسی ِ ایران عموما از برد ِ رهبر و نیروهای سنتی و زمینخواران حکایت دارد.
این بازی قدرت و ثروت برای من اهمیتش تنها در آن است که فائق آمدن ِ دولت بر نظر ِ رهبری یکی از رانتهای اصلی ِ زیرنظر ِ حاکمیت را از بین میبرد و همچنین مشکل ِ قیمت ِ بالای زمین و مسکن را تا حد ِ زیادی کم میکند. امیدوارم این نوشته دلیل ِ اهمیت ِ این طرح و دلیل ِ مخالفت ِ رهبری را نشان داده باشد. توجه داشته باشید که چون احمدی نژاد و دارودستهاش هنوز از رانت ِ زمین و املاک بهرهی چندانی نمیبرند، این حربهی فروش ِ وسیع ِ زمینها بازی ِ تمام-برد برای احمدینژاد است (و البته اینبار برای مردم هم). هم محبوبیت ِ احمدینژاد را بالا میبرد که سخت در پی ِ آن است و هم قدرت ِ رهبری و نیروهای سنتی را کم و کمتر میکند. امیدوارم زمینها واگذار شوند و بخش ِ مهمی از ثروت ِ جامعه به جامعه و به دامان ِ مکانیسم ِ بازار بازگردد هرچند تجربهی تاریخ ِ سیاسی ِ ایران عموما از برد ِ رهبر و نیروهای سنتی و زمینخواران حکایت دارد.
لینک خبر:
